Die Kalkulation

Mit diesem Beitrag wollen wir aufzeigen, an was man Alles denken muss und wie wir auf unsere Kalkulation gekommen sind. Wir werden nicht weiter auf unsere Kalkulation eingehen und auch keine Zahlen nennen. 
Generell sollte man überall großzügig kalkulieren, um genügend Puffer zu haben. Die Kalkulation sollte dennoch plausibel sein. Diese muss auch später von einem Architekten / Bauleiter für eure Finanzierung unterschrieben werden. 

Wir geben keine Garantie auf Vollständigkeit. Bei der Kalkulation haben wir z.B. eine mögliche Garage erstmal ausser Acht gelassen. Diese Auflistung soll lediglich aufzeigen, welche Kosten anfallen können.

An dieser Stelle können wir euch wieder die Bauherren-Praxismappe Finanzierung ans Herz legen. Hier findet Ihr auch grobe Richtwerte.

graue Zeilen gehören zur Kalkulation des Hauses und können finanziert werden

rote Zeilen gehören zur Kalkulation des Hauses und müssen durch Eigenkapital gezahlt werden – Kaufnebenkosten und Finanzierungsnebenkosten

orange Zeilen gehören nicht zur Kalkulation des Hauses und müssen durch Eigenkapital gezahlt werden

Das Haus

Die Kosten für das Haus inklusive Stellung könnt Ihr eurem Angebot des jeweiligen Anbieters entnehmen. Dieser Punkt kann je nach Art (Holzständer, Stein-auf-Stein etc), Qualität, Anbieter, Größe und Wünschen stark variieren, weswegen ich gar nicht weiter darauf eingehen möchte.

Haus inkl. Stellung

Architekt / Bodengutachten / Vermesser

Änderungswünsche

Kamin / Schornstein

Keller 

Was ein Keller kostet, kann euch ebenfalls der Hausanbieter sagen. Wir haben uns zudem von verschiedenen Fertigkeller Firmen Angebote eingeholt und diese in unserer Kalkulation eingesetzt. Es ist zu beachten, dass sich die Kosten für die Erdarbeiten natürlich erhöhen, wenn Ihr mit Keller baut. Ausserdem weiss man erst nach einem aktuellen Bodengutachten, welche Kellerabdichtung benötigt wird. 

Die DIN 18533 „Abdichtung für erdberührte Bauteile“ definiert wie und mit welchem Material ein Gebäude gegen Feuchtigkeit und anfallendes Wasser unter Berücksichtigung vier verschiedener Problemstellungen (Lastfälle) zu schützen ist. Die Auswahl der richtigen Bauwerksabdichtung hängt entscheidend von der Zuordnung zu einem der folgenden Lastfälle ab.

Lastfall 1: Bodenfeuchtigkeit

Das Gebäude ist rundum bis unter das Fundament von gut durchlässigen Boden umgeben. Feuchtigkeit tritt nur in Form von Regen und  Bodenfeuchtigkeit auf und kann gut versickern.

Lastfall 2: Nicht stauendes Sickerwasser

Das Gebäude ist rundum  von mittel bis wenig durchlässigen Boden umgeben. Feuchtigkeit tritt wie in Lastfall 1 nur in Form von Regen und Bodenfeuchtigkeit auf.

Lastfall 3: Aufstauendes Sickerwasser

Dieser Lastfall geht von einem wenig durchlässigen Boden bzw. einer nicht funktionierenden Drainage aus. Feuchtigkeit tritt zeitweise in Form von drückendem Wasser auf, das Druck auf das Gebäude ausübt.

Lastfall 4: Drückendes Wasser

Erdberührte Gebäudeteile sind unabhängig von der Bodenart drückendem Wasser ausgesetzt (hoher Grundwasserstand, Schichtenwasser).

Quelle: https://www.arning-bau.de

Je nach Lastfall können also verschiedene Abdichtungsmaßnahmen nötig sein. Von dem Verlegen einer Drainage, über den Bau des Fertigkellers mit wasserundurchlässigem Beton (WU-Beton / Weisse Wanne) unterscheiden sich die Kosten immens. Da für unser Grundstück noch kein Bodengutachten vorliegt, haben wir uns an einem Bodengutachten eines unmittelbaren Nachbarn orientiert. Hier wird eine Abdichtung gegen zeitweise aufstauendes Sickerwasser empfohlen. Optional wird zu dem Einbau einer Drainage geraten. Da in unserem Wohnort das Einleiten des Sickerwassers aus der Drainage in das Abwasser verboten ist, planen wir den zusätzlichen Einsatz einer Zysterne. In der Zysterne soll das Regenwasser aus den Fallrohren sowie das Wasser aus der Drainage aufgefangen werden. Der Überlauf der Zysterne darf wiederum an das Abwasser angeschlossen werden.

Innenausbau

Wenn man mit einem Fertighaus Anbieter baut, wird auch der Innenausbau komplett angegeben. Jedoch muss man davon ausgehen, dass der hier angegebene Standard oft nicht ausreicht. Oft sind hier Standards enthalten, die ggf. aufgemustert werden müssen. Sollte man den Innenausbau nicht von der Fertighaus Firma beziehen wollen (so wie wir) sollte man Preise vergleichen und grob überschlagen. Wir haben uns für den Innenausbau bereits Türen, Fliesen, Laminat angeschaut und hoch gerechnet, was wir hier ca. ausgeben werden. Jedenfalls sollte die Kosten nicht unter denen liegen, die eine Fertighaus Firma angesetzt hat. Bei der Kalkulation des Innenausbaus haben wir berücksichtigt: 

Heizung inklusive Fußbodenheizung

Bodenbeläge

Estrich

Elektromaterial

Innentüren

Tapeten Farbe

Vorbereitung Sanitär

Dämmung & Beplankung

Ofen

Treppen

Sanitäre Objekte

Rolläden / Raffstore

Dienstleistungen

Bauplatz

Hier haben wir alle Kosten erfasst, die zum Grundstückskauf dazu gehören. Hierunter fällt der Kaufpreis, die Notarkosten für den Grundstückskauf und die Grunderwerbssteuer. Zusätzlich muss bei unserem Grundstück noch die Erschließung bis zur Grundstücksgrenze gezahlt werden, welche bereits erfolgt ist. Außerdem haben wir hier den noch nicht durchgeführten Ausbau der Straße im Neubaugebiet aufgeführt, welche zum späteren Zeitpunkt gezahlt werden muss. Die Kosten für den Notar und die Grunderwerbssteuer gehören zu den Nebenkosten des Grundstückkaufs und werden nicht finanziert, sind somit durch Eigenkapital zu zahlen. Der Straßenausbau ist bei uns ebenfalls nicht in der Finanzierung enthalten, da der genaue Ausbauzeitraum noch nicht fest steht.

Bei der Grunderwerbssteuer ist zu beachten, dass diese nur auf das Grundstück gezahlt werden muss, wenn man es seperat kauft. Kauft man das Grundstück über einen Hausanbieter mit dem Haus fällt die Grunderwerbssteuer für das Haus inkl. Grundstück an.

„Zu den Bestandteilen eines Grundstücks gehören neben dem Grund und Boden auch die mit dem Grund und Boden fest verbundenen Sachen. Das bedeutet: die Steuer wird beim Kauf eines Hauses mit Grundstück auf den Gesamtpreis und nicht nur den Grundstückswert erhoben. Kauft man dagegen ein unbebautes Grundstück und baut selbst ein Haus darauf, fällt die Grunderwerbssteuer nur für das unbebaute Grundstück an.“

Wikipedia

Kaufpreis

Erschließungskosten (bis zum Grundstück)

Notar (ca. 1,5% Kaufsumme Grundstück)

Grunderwerbssteuer (6% in Hessen)

Straßenausbau

Nebenkosten

Die Nebenkosten belaufen sich ca. auf 15% der Gebäudekosten. Was die einzelnen Punkte ungefähr Kosten, kann man im Internet erfahren. Versicherungen sollte man vorher schon abgeschlossen haben. Für die Erdarbeiten haben wir uns durch einen Bekannten eine grobe Summe nennen lassen. Hier sollte man auch die Mehrkosten für den Keller beachten und ggf. eine Zisterne mit einplanen. Für die Drainage haben wir einen extra Punkt angelegt. Die Außenanlage haben wir großzügig aufgeschlagen und uns hier einen kleinen Puffer gegeben. Unter Sonstiges fallen Kosten für Straßensperrung, Baustelleneinrichtung und Verpflegung.

Kanal- Wasseranschluß

Hausanschluss

Drainage

Erder

Kaminkehrer

Versicherungen

Telefonanschluss

Stromanschluss

Baugenehmigung

Kosten Erdarbeiten

Außenanlage

Bauhelfer

Sonstiges

Finanzierungsnebenkosten

Die Finanzierungsnebenkosten gehören zwar zur Kalkulation des Bauvorhabens, müssen jedoch durch Eigenkapital geleistet werden. Die Kosten für Notar und Gebühren bei dem zuständigen Amtsgericht kann man leicht im Internet erfahren. Bauzeitzinsen und Bereitstellungszinsen sollten euch einen Überblick verschaffen, wie viel die Finanzierung kostet. Diese erfahrt Ihr beim Abschluss einer Finanzierung. Zusätzlich kann es sich lohnen, einen unabhängigen externen Bausachverständigen zu beauftragen.

Notar (Grundschuldbestellung)

Gebühren Grundschuldbestellung

Gebühren Grundbuchamt (0,5% Preis Grundstück)

Bauzeitzinsen

Baubegleitung / Sachverständiger

Zwischenfinanzierung

Bereitstellungszinsen

Sonstige Kosten – nicht Bestandteil der Kalkulation

Diese Kosten gehören nicht in die Kalkulation des Bauvorhabens, da sie nicht Bestandteil des Hauses sind. Alle Gegenstände, die nicht fest zum Haus gehören, wie Möbel und Küche, zählen nicht zum Wert des Hauses und können somit nicht mit finanziert werden. Jedoch sind es Kosten, die man berücksichtigen sollte und später mit Eigenkapital zahlen muss.

Küche

Möbel

Umzug